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昆明地鐵商業新跨越 北雲66自帶客流、IP 驅動地鐵商業街形態“裂變”
——第二十八期贏商網雲南站城市沙龍順利舉辦
2017年10月23日16:50來自：贏商網雲南站 張亮
核心提示：10月20日，由贏商網雲南站攜北雲66項目共同舉辦的“場景時代 昆明地鐵商業街區的主題化打造”的城市沙龍在項目營銷中心舉辦。
（贏商網雲南站報道）在傳統的地下商業街日漸被人們遺忘之際，伴隨著城市軌道交通的建設而興起的地下商業空間的開發正成為各大城市新的商業熱潮。而這尤以一線城市為最，從地鐵商業步行街，到綜合樞紐型商業體，到從地鐵延伸到上蓋綜合體，倚靠地鐵站而建的地下商業綜合開發正日漸成為商業地產的主要模式。而這股熱潮也延續到瞭正在如火如荼進行地鐵建設的城市 昆明。
10月20日，由贏商網雲南站攜北雲66項目共同舉辦的 場景時代 昆明地鐵商業街區的主題化打造 的城市沙龍在項目營銷中心舉辦。集結30餘位行業人士，以城市沙龍的形式共同探討昆明地鐵商業街區的發展空間以及未來走向，並以北雲66的場景化開發模式為例，為昆明地鐵商業街區的差異化、特色化打造建言獻策。
北雲66作為昆明盤龍區的地下人防工程，平時發揮商業用途，戰時即刻成為防災工程。從一開始就長遠規劃，以 智能+場景 的模式開發，依托白雲路地下空間，建設一條4萬平方米的地下主題商業街區，與地鐵站廳直接相連。地鐵意味著客流，意味著商業的機會，而如可利用好地鐵進行地下商業空間開發，打造成功的地下商業需要註意哪些？昆明的地鐵商業發展潛力如何？以下為嘉賓的觀點闡述。
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對話嘉賓：北雲66黃金旺、公園1903梅永豐、宇瑩集團胡以開、屈臣氏沈在宇、民保會瞿九添、智慧城市田劍威、F2305吳煥忠、良食匯郭樹鳳、南強街姚驊、北雲66趙昀楚、譚木匠杜異楠
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一、全國地下人防商業街溫州人開發的比較多，但作為地鐵商業街在省會城市開發，在眾多溫州人開發商中還是首例。我們在國內重點考察瞭廣州的 天河又一城 、 時尚天河 、 江南新地 ，南京的 時尚萊迪 、深圳、上海、長沙等地的地鐵商業街，店鋪月租高達2000元/平方米；同時我們又考察瞭曼谷的 正大商業 、 21航站樓 以及日本、新加坡、香港等地的地鐵商業街，吸收行業精華、充分規劃商業空間、精心設計IP與場景，打造景點式購物環境，提高顧客消費行為每個環節的最優體驗，把 北雲66 昆明智能地鐵場景商業街打造成國內有影響力的地鐵商業街項目。
二、關於北雲66地鐵商業街的三組數據：街區共設7個大場景，12個小景點，共19個景點商業強體驗、強互動、強共享；加上地鐵原有的3個出入口，5部扶梯，2部無障礙垂直升降梯， 全路段共有39個出入口，扶梯26部；空間結構層高5米，商業街總寬26米，單通道6米，最寬的大場景寬度達到10-12米。 北雲66 以所處成熟商圈核心地段及未來昆明9條地鐵線路的全城貫通，為商業街帶來龐大的客流量。
三、在現在的商業環境下，一定要賦予地下商業空間更好的硬件設施，香氛新風系統、恒溫空調等硬件配置加強地下商業步行街更好的全新體驗空間，加強它的商業屬性。同時對招商和運營提出瞭更高要求，從快時尚、旗艦店到主力店，從餐飲區到創意集市、美容美甲、兒童玩樂等等各種業態的覆蓋，更註重對商業業態規劃、品牌招商，智能化大數據的運營管理，使 北雲66 發展的更好！
趙昀楚：
一、雲南商業地產目前呈現出瞭三個特點：第一，品牌重疊；第二，動線不清晰；第三，整體同質化。這些因素成為瞭整個商業的發展瓶頸。北雲66商業作為一個突破口，將會從各個方面為雲南商業地產帶來全新的商業模式。
二、通過考察項目總結出一個結論，在雲南缺少什麼？缺少是創業空間，創業模式。對於年輕人來說，很多人是很有創業的想法，大學剛畢業，儲備資金以及自我定位還不夠，但在雲南目前為止還沒有任何一個項目方或者投資方采取一系列的體系，統一實現他們的夢想。但北雲66可以做一個樂淘市集，給學生就業、社會上年輕人提供一個機會，我們統一來打造這個街區，統一教他們怎麼管理？瞭解進貨渠道在哪裡？給年輕人建立信心，給項目增添更多動力。
梅永豐：
一、地鐵商業我接觸的比較早，最早我們做廣州天河城，因為有瞭地鐵2、3號線的交匯點，03年到05年，當時客流每天達到30萬，05年國慶節當天客流是80萬，比三市街全部客流還多三倍。另外，流行前線也創造地鐵商業的一個奇跡，租金都租到2000多元，人氣非常旺，還有很多體驗式的業態，比如當時的電玩、DJ、電臺等。南京的時尚萊迪，也創造地鐵商業的一個奇跡，在整個軌道交通裡輸送人流是最密集，整個樞紐的作用非常強大。
二、地鐵商業最火的是在香港，基本上核心的商業體、綜合體都是地鐵上蓋，這些地鐵物業必須跟香港地鐵合作，所以港鐵公司非常強大，但這個模式在內地行不通，因為中國地鐵公司沒有運作商業的能力。
三、地鐵商業有兩個特點。第一，地鐵人流基本上是年輕時尚人為主，第二，地鐵客流有一個特點，它是過站型，在這樣的情況下地鐵商業一般情況下要定位做時尚潮流、精品、快速方向。當然 北雲66 位於成熟商圈中心，又和同德昆明廣場互通，輻射周邊100萬消費人群，客流量會非常強勁。
四、昆明規劃共有9條地鐵線，當幾條線路匯聚的時候，整個地鐵形成一個網狀，整個地鐵人流會出現井噴，現在昆明地鐵都要逐漸匯聚瞭，地鐵商業也將火爆起來。
五、地下商業街裡核心是場景。其實場景營造很容易，但場景營造一定是跟商業業態結合，否則就是無源之水。但定位需要準確，要有時尚、場景、IP。
六、北雲66的理念比較先進，雖然是第一個吃螃蟹的，但我對這個項目充滿信心。第一，項目位於地鐵樞紐，幾條線相互匯聚，而且北京路是地鐵的主幹道。第二，在北市區的核心商圈，毗鄰昆明廣場，就像時尚天河，如果沒有天河城，時尚天河也不會火起來。
姚驊：
一、北雲66絕佳的地理位置加上地鐵的連通，客流將會源源不斷。另外，項目不受天氣、白天黑夜的影響，在這裡逛街，跟購物中心裡逛街的感受是不一樣的，隻要順著往前走，每走一段就呈現一個不一樣的文化的氣息，新體驗、新場景不斷更替，樂趣無窮。
二、追本溯源，可以將昆明的一些老街區模樣和文化嵌入街區中，比如曙光巷，把這個老巷子還原出來，讓昆明人在這條步行街裡喚醒以前的一個記憶。
三、地下商業還可以在地面 做文章 。可以在地下商業的地面部分做出不同材質的路面，比如說青石板的、柏油路的、木頭的，要區別於購物中心的地面。
四、體驗是商業裡最重要、最核心的。尋找昆明的特色品牌進駐，可以做一個比較好的書城，北市區就缺少這樣一個可以坐下來看書的地方，調節好燈光，可以引進一傢比較時尚、文藝的咖啡+書吧，吸引更多消費者。
田劍威：
一、全國地鐵商業有很多，但地鐵場景商業這是昆明唯一。一些事物一旦成為唯一之後，定價權就有優勢，所以在這個層面上北雲66沒有競爭對手，可以放心按照自己的思路去信馬由韁，前途不可限量。
二、文創不賺錢。在文創1.0的時候，大傢一窩子的營銷，都屬於非主流的商業區，可以說形成不瞭商業動性和商業習慣性。到瞭商業2.0，在昆明我看到兩個項目的希望，一個是在成熟商業區，以翠湖崛起的拾翠項目，在順城、版納進行復制。第二個是就是當年的金鷹C座，三樓的整層都是集中的文創業態，十分具有特色。
三、商業必須要破圈走入世俗化，如果不跟大眾接流，文創就是無本之木。在整條北雲66商業街裡可以設置一個文創區。文創的3.0應該是商業+產業。第一，開發商花這麼多心思做文創區，必須要產生現金流，但文創從文化IP到後期的商業運作，誰來運營？錢誰來出？開發商不可能一味的掏錢？為什麼不去拿產業的扶持基金呢？比如說青基會每年大概是500萬定向的政府產業基金，開發商從一個傳統的商業運營商變成瞭一個產業和孵化的功能。
四、數據不值錢，但數據的二次加工和商業化才值錢，把數據後面的行為模式分析出來就是最值錢的地方，包括開營業時間的數據，都是可以靠數據後面的支撐進行消費，北雲66的智能化街區就走在瞭最前沿。
五、最原始的消費是街頭消費，提供什麼樣的產品就買什麼樣的產品，而後面提到體驗經濟，買方和賣方都是平等的。場景化帶有雙方互動的性質，業主方可以不斷變換場景，同時可以根據顧客的反饋進行二次加工，工具就是互聯網的相互點評，其實做好場景就是完成好商戶和消費者的互動點評評價體系，以及信息反饋。
胡以開：
一、作為昆明來說它是一個全新的、有意義的項目，目前從全國來看，商業模式都比較傳統，北雲66可能帶給消費者帶來全新的消費體驗。
二、未來如果站在運營終端方來說，首先是要有人流，人流從何而來？拾起昆明老傳統，加入文創基因，增強品牌配置等，真正做到讓消費者把這裡當成消費首選場所。有瞭人氣，後期的生意、品牌自然就能夠去沉淀和增加美譽度。
郭樹鳳：
我從臺北來，第一次參加這樣的沙龍，我比較贊成在街區內加入老昆明的街區文化，因為我從事環保20多年，雲南有很多瀕危植物和藥材，可以在特色裡加入這方面的元素。剛才講到文創的部分，可以形成它的定位，做到人無我有，人有我優，達到差異化。
吳煥忠：
一、北雲66是我接觸的第四條地下商業街，第一條是玉溪的世紀樂地，第一年很火爆。第二條是黃總凱裡開發的。對零售店鋪的選址考慮幾塊：第一，北市區人口密集，商業稀缺，這是北雲66的優勢，為什麼昆明廣場都在叫好，因為北市區沒有一個像樣的商業。第二，考慮到地鐵商業，我們經常去廣州，這裡是需要具備很多條件才能和地鐵商業連在一起，我也看到它的前景。第三，看到整個對地下商業街硬件的打造，這很震撼。所有地下街我所接觸過的都沒有這樣打造，但對未來運營也值得期待。我對北雲66非常看好，所以我在這裡投資瞭，也在這裡開店瞭。
二、項目的招商必須區別化，不能有太多同質化。別人有的你肯定也有，但別人沒有的你也要有。不要在一個品類裡招太多品牌，比方說運動類，現在流行的潮牌也好、快時尚也好，從做服裝的角度來講，有幾個比較有代表性的就可以瞭，全是快時尚，大傢在一起除瞭LOGO不一樣，裡面的東西都一樣，那對消費者就沒有吸引力。此外，招商人員要對每一個品牌要非常瞭解，這樣對後期某某品牌落哪裡，就有一種區別對待。
沈在宇：
一、屈臣氏在全國各地很多地鐵商業有進駐，地鐵商業是比較難做的，對於北雲66我是蠻期待的，因為這個區位有優勢，這裡商戶的每傢生意也不錯。
二、所有品牌商無論硬件設施做得再精美，再吸引人，那對顧客就是一兩次的吸引，固定客源是需要品牌組合的，引進一些比較有特色的、有內涵的品牌，這是一個項目持續發展的原動力。
瞿九添：桃園靜電機租賃
我們這邊的體驗主要是非遺手工這塊，我覺得可以把傳承之道加入到北雲66中，傳承之道就是一個教育培訓。非遺老師手把手教遊客、消費者，在現場進行體驗式的購物，比如說我是遊客，來到某位老師這裡，可以跟他學習制作刺繡類或者捏泥人之類的，在體驗式之後學一門手藝，跟非遺老師成為朋友，還可以帶走產品，這就是一種體驗式購物。當然這不局限於非遺傳承人之類，可以有很多這樣的商業運作。
杜異楠：
文創掙不到錢，做起來還特別累。我也跟很多商場談，很願意做這個事情，大傢都往體驗上靠，不是光想賣一個產品，希望跟顧客有更好的互動和黏性，但總是找不到一個結合點。真正要想做好文創需要一批很有匠心的人，能紮在這兒自己去做，當然也需要像北雲66這樣能提供一個平臺，讓他們能夠紮根在這兒做，可能前期收益率不會很理想，但我相信這東西如果做下去的話，肯定是一個持續性發展的東西，因為做實體就是體驗，做體驗就是黏性，客流各方面也會穩定。
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