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微信公眾號：六朝匯樓市
作者：城南科學傢
校稿：夏明夜府/編輯：夏明夜府
墻倒眾人推！
NO.1| 壹
馬光遠來南京瞭，還發個微博撩瞭一把！
不過，大老遠來南京，馬光遠這次並不是為瞭賞雪，而是參加瞭南京某地產機構組織的房產論壇。對於南京樓市，他直言不諱的發表瞭看法：
1、去年我到南京很多次，一般去的頻率越高，這個城市房地產市場越好。南京以前是全省被歧視的，現在越來越好瞭。
2、房產稅，2020年出臺的概率很小，甚至概率等於0。大傢不要認為買什麼樣的房子都賺錢，2018年要幹什麼？打麻將的時候講一句話多看少摸不點炮，2018年少動，看到三季度我們再來決定。
3、房地產很復雜，想要正確認識中國的房地產和中國的房價分三個維度（價格、供需、政策）、三個視角（短期（政策）、中期（城鎮化）、長期（人口））、三個周期（房地產自身周期、宏觀經濟周期、金融周期）。
4、我把中國大城市分成四類：全球城市、國際城市、中心城市、區域大城市，南京在第二類國際城市裡，這四類城市本身未來要容納中國12億城市化的人口，但是我數來數去湊不夠40個，每一個類面都有10個城市在裡面很難，城市短缺意味著什麼？意味著房地產沒有問題，長期沒有問題。
5、房價高不高，我有三個關於房價的觀點：
（1）中國90%的大中城市房價不是太高，而是正常或者偏低，南京的房價短期有危險，而且我認為危險很大，但是長期沒有任何問題，長期來看南京的房價是偏低的，而且好房子的好價格完全沒有體現出來，現在是雞犬升天，我聽說快沒有低於兩萬的房子瞭，我覺得很差異。
（2）一線和熱點城市短期受政策的影響，2018年房價繼續調整是大概率。
（3）中國至少有20個大城市房價整體偏低，沒有任何泡沫。
……其他無關痛癢的話，科學傢直接劃重點：南京樓市短期內有風險？短期是多長？也就一兩年內吧。轉換一句：馬光遠認為2018年南京房價很危險，而且風險很大！！要跌！！
對於馬光遠的這個論斷，我們六朝匯樓市還是比較贊同的，半年前就是這麼說的。不過對於風險很大這一項，可能值得商榷。
NO.2| 貳
當然，一貫看衰南京的樓市大V楊紅旭單方面宣佈勝利！
南京是硬骨頭，硬生生的被老楊啃下來瞭……老楊，南京樓市確實是降溫瞭，但你這麼說好像你不啃，南京樓市就降不瞭溫似的。
不過鑒於老楊的執著，科學傢就不說什麼瞭。畢竟在半年前我們就發表過文章，台中電梯公司樓市預測，各自都會宣佈勝利的。相比老楊來說，北京大土豆這個馬後炮，明顯感覺不靠譜：
首先，博主把南京的落戶新政策解讀為救市，而且是為瞭消除錢寶的影響，這個結論下的太過於武斷。
其次，這個政策對房地產有利好作用，但主要不是為瞭提振房地產，而是為瞭吸引人才。現在一線城市趕人，二線城市搶人，和武漢、成都等城市相比，南京的落戶門檻太高，流程復雜，很多人一看長長的文件就直接pass瞭，這對於南京的人口流入非常不利。
而武漢、成都紛紛啟動吸引人才的計劃。武漢更是提出5年留住100萬大學畢業生，政策不可謂不豪邁。如果南京繼續堅守落戶門檻，人才都被武漢、成都搶走瞭，再不采取措施，對於整個城市的發展將陷入非常被動的局面。
我們來看官方宣佈的最近13年的GDP以及人口增量情況，南京這十幾年的GDP增長還算馬馬虎虎，比較強勁。但人口增長就非常一般瞭，尤其是最近4年來，每年的人口增加隻有2-3萬。要知道16年南京新生兒達到十幾萬，而最後的人口隻增加瞭3.4萬，這說明，16年南京的人口是外流的……
當然，也有專傢指出，其實南京人口增瞭十幾萬。也有網友提出，政府故意壓低瞭數字。還有人說，地鐵更擠瞭，說明人口確實增多瞭……
且不說這些數據是否準確，隻問一條：其他城市是不是也壓低數字？其他城市的地鐵是不是更擠瞭？如果大傢都刻意壓低，那相對而言南京的數據還是不行啊！
所以科學傢反復呼籲，不要再端著瞭，電梯保養廠商台中一定要采取最友好的政策來吸引人口。沒有人口，一切無從談起。
我還是提出一個觀點，城市強不強，關鍵看人口，因為人是最聰明的，他知道去哪能賺到錢。
所以@玄棲鼓也說，積分落戶政策早就該取消瞭，二線城市玩不起。而科學傢更是呼籲，對於往屆生也能網開一面。
現在南京出臺瞭40歲下的本科生就能落戶的政策，正好與科學傢12月份的呼籲達成一致。按照老楊的邏輯，我是不是也可以說，南京最新的落戶政策，終於被科學傢啃下來瞭……
所以，簡單分析便可知道，這條政策也是被其他兄弟城市逼的，與房市的降溫沒有直接關系。
或者我可以揣測一下：這條政策，南京政府早就想實行瞭，但樓市太火，怕執行後樓市小編重磅利好炒作，遲遲不敢出臺。現在正好樓市降溫，出臺這條政策也就順其自然瞭。
NO.3| 餐廳菜梯叁
另外，北京大土豆來瞭個新年首發：
這次大土豆按照杭州的邏輯直接給南京下瞭個結論：南京樓市將陰跌3年，而且至少3年。
很多買房人被嚇掉瞭。陰跌三年，比老楊給出的下跌15%還要慘！很多買房人咨詢科學傢，對於大土豆這個言論怎麼看，如果陰跌三年，那還買個什麼勁？房子的價值確實不大瞭。
對此，我表達一下我個人的觀點：
1. 南京的房價是不是偏高瞭一些？我在17年初的微博問答中回答過這個問題，那時候南京的房價還是全國省會第一，比廣州、杭州還要高。我給出的答復是：南京房價就像南京地鐵一樣，僅次於京滬深（大城市，廈門不算），但如果周期拉長到5年，南京地鐵可能會被其他城市超過，滑落到7-8名左右，但仍然領先全國。現在看來，確實是這樣的，最新數據顯示，南京均價已經低於廣州、杭州瞭。
2. 杭州當年的情況與南京不太一致。若幹年前，杭州的房價比上海還高，紅的發紫，當時就有人說杭州一線瞭。浙商也是如日中天，溫州炒房團霸占市場，炒作氛圍濃厚。現在的南京房價，雖然房價不低，但跟京滬深相比差遠瞭，也就是上海的一半，還是非常安全的。如果南京房價也跟上海一樣，那肯定跌。但這個前提是不存在的。
3. 南京有沒有瘋狂賣地？現在地稍微多賣瞭點，但與瘋狂賣地是兩碼事，全部按照節奏來控制的，真瘋狂賣地就好瞭，但政府不會這麼做的。另外，有杭州的前車之鑒，你認為政府會不吸取教訓自斷財路？這顯然是不可能的。你可以不相信南京的實力，但一定要相信國土局的操盤能力。
4. 南京的經濟基本面是否出現瞭問題？當年浙江經濟風雨飄搖，溫州炒房團也彈盡糧絕，杭州房價的支撐沒有瞭。而看看現在的南京，雖然經濟不能說高歌猛進，但整體上還是優良。一個錢寶倒掉瞭南京的經濟就跨瞭？這不是笑話嘛！
所以，大土豆的這次首發，如同他去年4月份去蘇州買房一樣，是一個錯誤……
NO.4| 肆
錢寶倒掉對於南京樓市有沒有影響？當然有影響。今天@玄棲鼓的話意味深長：
qb對南京樓市有沒有影響？有！某盤上月底剛開的，十幾套退定金的理由都是qb，前幾天一期交付還有一套是6月買的退瞭，現房哦。央企做事大氣，竟然沒有扣定金。有影響嗎？退瞭的房子一天內就全部又賣瞭……
這段話，大傢體會體會，到底有多大的影響呢？
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